Наши новинки
Курортная ипотека: взять кредит и остаться в плюсе

Leaseback, или гарантированную ренту, придумали во Франции. Но вот уже несколько лет эта привлекательная для инвесторов схема совершает победное шествие по средиземноморским курортам. Почему бы ее не применить в России, на Черноморском побережье? Казалось бы, такое развитие событий было бы логично. Но, увы, как выяснилось, у нас нет условий, при которых гарантированная рента могла бы работать. Как заработать на туристахС тех пор как французы придумали эту эффективную во всех отношениях схему, страна подняла свой туристический рынок на новый уровень. Во Франции была разработана и принята целая программа, в соответствии с которой девелоперские компании получают бесплатно хорошие участки под строительство курортных комплексов. Это позволяет им выставлять невысокие цены на апартаменты и виллы. Строительство непременно страхуется государством, а известная и крупная управляющая компания обязуется взять на себя полное послепродажное обслуживание: сдачу жилья в аренду, сервис (уборку, ремонт и т. д.), причем гарантирует определенный процент от аренды. Владелец недвижимости получает стабильный доход вне зависимости от того, удалось ли компании сдать его собственность. Как рассказал Игорь Индриксонс, директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, при этой схеме получение процентов от аренды гарантируется в течение длительного срока - 10-15 лет. Кроме того, собственнику возвращается НДС, составляющий 19,6%. "Однако при этом последнем условии собственник не должен продавать свою недвижимость в течение 19 лет", - сообщает Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. Договором может быть предусмотрена возможность проживания собственника (или других лиц по договоренности с собственником) в оговоренный срок в течение года - в этом случае доходность будет чуть ниже, замечает Станислав Зингель. В среднем доходность по схеме leaseback варьируется от 4 до 6% в год, в зависимости от условий. Все риски, связанные со сдачей жилья, переходят под ответственность управляющей компании. Например, если съемщик нанес вред квартире, это проблема компании, а не владельца недвижимости. По окончании договора leaseback управляющая компания обязана сдать недвижимость владельцу в том виде, в котором получила. По окончании договора собственник может его продлить, либо продать свою недвижимость, либо жить в ней. Но главная "изюминка" leaseback - в том, что доходы от аренды могут покрывать ипотечные платежи. В этом случае покупатель получает объект по цене первоначального взноса, то есть за 30-50% стоимости. "В большинстве случаев расходы на кредит можно покрыть доходами от аренды, если заем составляет до 60-70% от стоимости жилья по ставке 4-5%", - говорит Станислав Зингель. Это обычная ипотечная ставка во Франции. На фешенебельном курорте Атлантики, в провинции Бретань, по данной схеме предлагается новый 4-звездочный жилой комплекс. Он расположен всего в 150 метрах от берега океана и имеет SPA-центр, крытый и открытый подогреваемый бассейн, подземную и наземные парковки, детский клуб и площадки для игр и т. д. Срок договора на leaseback - 9 лет. Доходность гарантируется в размере 4,5% без проживания владельца в комплексе и в размере 4% с возможностью его проживания в течение 5 недель в год (неделя в высокий сезон, 2 недели в межсезонье и 2 недели в низкий сезон). Как сообщил Станислав Зингель, цены на leaseback-апартаменты начинаются здесь от 121 тыс. евро, включая меблировку и место в подземном паркинге. С управляющей компанией можно договориться о проживании на более долгий срок либо о проживании в других объектах, управляемых данной компанией. Ромуальд Шидловский, руководитель Vita Special Estate, рассказал о комплексе "Камиольская лоза", который расположен на Лазурном Берегу, в 20 км от светской жизни Канн, в горной местности среди виноградников и оливковых рощ. Проект имеет собственную продуманную инфраструктуру. Минимальный первоначальный взнос здесь составляет 10%, гарантированный доход от сдачи в аренду - 4,1% годовых в течение 11,5 лет. Французская Ривьера известна инвестиционной стабильностью, ведь за последние 10 лет ежегодный прирост доходности в регионе не опускался ниже 15%, добавляет Шидловский. Перспективы у данной схемы более чем радужные. Как правило, объекты leaseback строятся там, где есть поток потенциальных арендаторов: побережья, туристические, деловые и финансовые центры, мировые столицы. Международный бизнес и страсть людей к путешествиям способствуют развитию leaseback. Застройщики, предлагая гарантированную ренту, имеют возможность повысить динамику продаж, ну а государство получает в итоге развитый курортный регион. Где за границей выгодно вкладываться в недвижимость?Похожую схему стали предлагать и на курортах Испании, Кипра, Черногории, Израиля, Турции и Египта, с той только разницей, что осуществляется она не с государственной поддержкой, а по инициативе девелоперов. Управляющая компания точно так же предлагает гарантированный постоянный процент от аренды, однако здесь покупатель жилья не может вернуть себе НДС. Кроме того, срок гарантированной ренты здесь ниже - 2-5 лет. Но зато из этой схемы инвестор всегда может выйти без штрафных санкций, а вот при выходе из leaseback по французскому образцу придется вернуть сумму НДС. Так, по информации IntermarkSavills, на турецком курорте Бодрум по схеме гарантированной ренты предлагается недвижимость в комплексе Flamingo Country Club. Для покупки полностью готовых к проживанию апартаментов с двумя спальнями площадью 70 кв. м потребуется 60 тыс. евро - половина стоимости. На остальную часть дается ипотека на 20 лет. При этом до 6 недель в году владелец может использовать недвижимость для личных целей, а все остальное время сдавать ее в аренду. Заботы по сдаче в аренду и содержанию недвижимости в первые 5 лет после покупки берет на себя управляющая компания. Также в течение этого срока она оплачивает абсолютно все расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости, включая оплату ипотечного кредита, всех счетов, налогов и т. д. Соответственно, от владельца не потребуется никаких дополнительных финансовых затрат и усилий. По желанию по истечении 5 лет собственник может продлить договор с управляющей компанией. Другой пример: в турецком городе Кушадасы продается жилой комплекс класса люкс с гарантированной доходностью. Первоначальный взнос составляет 40%, ипотека дается на оставшиеся 60%. Гарантированный доход, по данным Gordon Rock, - 6% в течение 5 лет, с возможностью продления еще на 10 лет. Возможность собственного проживания в приобретенной недвижимости - 30 дней в году. Если инвестор купит апартаменты площадью 80 кв. м, которые стоят в комплексе 100 тыс. евро, то по ипотеке он будет платить 3600 евро в год. Добавьте к этому оплату за обслуживание недвижимости, составляющую 1 евро/кв. м/месяц, то есть 960 евро в год, и общая сумма расходов составит 4560 евро в год. Сдача в аренду принесет владельцу 6000 евро в год, итого чистый годовой доход (за вычетом расходов) получается 1440 евро. За 5 лет он составит 7200 евро. На израильском курорте Нетания по схеме гарантированной ренты предлагается новый пятизвездочный апарт-отель на первой линии побережья. Цены на апартаменты начинаются от $575 тыс., включая меблировку и место в подземном паркинге. Предлагается гарантированный годовой доход - 6% в течение 4 лет. Владелец апартаментов освобождается от уплаты всех расходов на содержание квартиры на данный период. "В Израиле можно получить ипотечный кредит по рекордно низким ставкам - от 2%. Сумма выдаваемого кредита - до 70% от стоимости недвижимости", - добавляет Станислав Зингель. Курорты России не хотят гарантированной рентыПри знакомстве с преимуществами leaseback невольно возникает вопрос: а почему бы не развивать ее у нас на юге? Теоретически такая заинтересованность могла бы быть у нашего государства, ведь к Олимпиаде необходимо построить огромный объем средств размещения, и апартаменты по схеме гарантированной ренты могли бы обеспечить часть этого предложения. В конце концов, чем Сочи так уж хуже Бодрума, а Красная Поляна - французских Альп? Но при ближайшем рассмотрении выявляется дистанция огромного размера. Во-первых, сезонность. Курорты мирового уровня являются или круглогодичными, или стремятся к этому. А наши? "В Сочи сезонность работает против застройщика, то есть вне сезона курортную недвижимость никто арендовать не захочет", - говорит Игорь Роганович, директор по развитию бизнеса в жилой и гостиничной недвижимости Knight Frank. Во-вторых, согласно программе leaseback, застройщик должен получать лучшие участки бесплатно. У нас распределением участков, равно и как раздачей разрешений на подключение к коммуникациям - электричеству, газу, водоснабжению - занимаются чиновники и близкие к ним компании. Нужно ли им, чтобы государственная программа, подобная французской, обеспечивала застройщика ресурсами даром или задешево? В-третьих, наши застройщики просто не знают, что это за схема и как это работает, нет на нашем рынке и управляющих компаний с подобным опытом. Создавать дочерние компании с таким сложным функционалом вряд ли готов кто-нибудь из девелоперов. Наоборот, наши компании привыкли работать по принципу "продал и забыл". Маржа же управляющей компании не настолько велика, чтобы всерьез заинтересовать российский бизнес. В-четвертых, что еще важнее, добиться доходности, подобной европейской, на российских курортах невозможно. "При инвестициях в Россию инвесторы хотят получать значительно большую премию за риск, и доходность на уровне 5-8% мало кого устроит, - констатирует Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood. - Но даже такую доходность при коротком сезоне Сочи обеспечить непросто, кроме того, для ее обеспечения стоимость квартиры и ставки по кредиту должны соответствовать французским". Сейчас вряд ли кто-то возьмется гарантировать даже самую низкую доходность. Немаловажен и аспект качества самого отдыха в Сочи. Уровень сервиса на южном побережье России, к сожалению, далек от турецкого. Качество работы и менталитет обслуживающего персонала оставляют желать лучшего. В то же время стоимость и аренда жилья в Сочи часто неоправданно дороги, и по этой причине отдых на российских курортах экономически невыгоден туристу. Все это делает российский юг неконкурентоспособным по отношению к зарубежным курортам. А если нет увеличения количества туристов, кому управляющие компании будут сдавать апартаменты и как они смогут гарантировать доход владельцу недвижимости? На все эти вопросы пока нет ответа… "Появление в России программы leaseback, аналогичной французской, - это, на мой взгляд, не вопрос ближайшего будущего, - заключает Игорь Роганович. - Кроме того, появление и распространение такой программы в регионах возможно только после того, как она появится в Москве и Санкт-Петербурге. Схема гарантированной ренты может появиться на наших курортах, в том числе в Сочи, когда станет понятно, что просто ценовым ажиотажем покупателей второго-третьего дома уже не заманить". Вот такой расклад. Сезонность, дороговизна - вещи объективные. Но за державу все равно обидно… Источник: 


ответственность | квартира | банк |  руб | кровля